הרשויות המקומיות מרבות להוציא דרישות תשלום היטל השבחה בגין "שימוש חורג" המתבצע בשטחן.
אכן, התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, קובעת כי כתוצאה מעליית שווי מקרקעין מאישור תכנית, ממתן הקלה או מהתרת שימוש חורג ישולם היטל השבחה, אולם יחד עם זאת, לא כל שימוש חורג מהווה בהכרח עילה לתשלום היטל השבחה.
מאמר זה יעסוק בשני סוגים של שימושים חורגים שאינם טעונים בהכרח תשלום היטל השבחה:
שימוש חורג מהיתר– להבדיל משימוש חורג מתוכנית, שימוש חורג מהיתר אינו טעון תשלום היטל השבחה. חשוב להבהיר ששימוש חורג מהיתר הינו הסדרה של שימוש אשר הותר במסגרת תוכנית החלה על המקרקעין, אולם אינו תואם את היתר הבניה של המבנה.
בנסיבות אלו, השימוש החורג מההיתר, מכשיר את השימוש אשר אינו תואם לשימוש בהיתר הבניה של המבנה. לדוגמא: אזורי תעשייה רבים הפכו לאזורי בילוי במסגרת תוכניות עירוב שימושים של הרשויות המקומיות אשר התירו שימושים מסחריים בצוותא עם שימושים תעשייתיים.
ואולם, חרף אישור תוכניות עירוב השימושים, היתרי הבניה של המבנים הינם תעשייתיים ולכן שימוש מסחרי במבנה תעשייתי טעון אישור של שימוש חורג מהיתר, אשר אינו טעון היטל השבחה.
בנסיבות אלו, הואיל והשימוש המבוקש כבר הוסדר בתוכנית החלה על המקרקעין, אין באישור השימוש החורג מההיתר, פעולה המשביחה את המקרקעין ולכן הוא אינו מקים לרשות המקומית עילה לגביית היטל השבחה.
שימוש בפועל ללא קבלת היתר לשימוש חורג– במקרים רבים מבצעי השימוש החורג לא מצליחים לקבל את ההיתר לשימוש חורג, והלכה למעשה מבצעים שימוש חורג ללא קבלת היתר לכך.
הרשויות המקומיות מנסות למגר תופעה זו ודורשות תשלום היטל השבחה בגין השימוש החורג המתבצע בפועל, מתוך כוונה שאין חוטא ייצא נשכר, קרי לא יתכן כי החוטא אשר לא הוציא היתר לשימוש חורג יזכה מן ההפקר ולא ישלם היטל השבחה.
אין מחלוקת כי גישה זו של הרשויות המקומיות נכונה מוסרית, יחד עם זאת, גישה זו אינה עומדת בכפיפה אחת עם לשון החוק. שכן מקום בו הרשות המקומית לא העניקה את ההיתר לשימוש החורג היא אינה זכאית לתשלום היטל השבחה.
אין באמור לעיל כדי להוות ייעוץ לבצע שימוש חורג ללא קבלת היתר במטרה לחסוך את תשלום היטל ההשבחה.
יתרה מזאת, במסגרת כתבי האישום אותם מגישות הרשויות המקומיות בגין עבירות של שימוש חורג הן רשאיות לדרוש תשלום קנס בגובה תשלומי החובה ואף למעלה מכך.
יחד עם זאת, במקרים רבים בהם הרשויות המקומיות דורשות את תשלום היטל ההשבחה בגין השימוש החורג בפועל, שלא אגב ההליך הפלילי, ניתן להעמיד אותן על טעותן ולהימנע מביצוע התשלום.
*** הערה למחשבה- רוב תוכניות המתאר של הרשויות המקומיות הינן ישנות מאוד ואינן משקפות את רוח התקופה. על כן, לעיתים הרשויות המקומיות מפרשות את התוכניות הללו באופן מצומצם מאוד, משום כך הן קובעות ששימושים רבים הינם שימושים חורגים הטעונים תשלום היטל השבחה.
חשוב להיות ערים לכך שהפרשנות המצמצמת של התוכניות עלולה להיות מגמתית ולעיתים כדאי להעמיד את הרשות המקומית על טעותה באופן פירוש התוכנית ובכך לחסוך כסף רב.
