האם דייר שמסרב לחתום על מסמכי הליווי הבנקאי נחשב לדייר סרבן?
בפרויקטים של פינוי-בינוי או תמ”א 38, שיתוף הפעולה של כל הדיירים הינו תנאי קריטי להצלחת הפרויקט. אך מה קורה כאשר דייר שחתם על הסכם מחייב עם היזם, מסרב בהמשך לחתום על מסמכים נלווים הכרחיים – ובפרט על מסמכי הליווי הבנקאי? האם הוא נחשב לדייר סרבן לפי הדין ומה הסנקציות שניתן להשית עליו?
מהו "דייר סרבן"?
המחוקק והפסיקה בישראל קבעו כי "דייר סרבן" הוא בעל זכויות במקרקעין אשר מתנגד לפרויקט התחדשות עירונית באופן בלתי סביר, ובכך מונע את קידומו- למרות תמיכה של הרוב הדרוש על פי חוק.
הסיבות לסירוב יכולות להיות מגוונות: רצון לקבלת תמורה גבוהה יותר ממה שמוצע לדיירים, התנגדות ליזם מסוים או עורך דין מסוים, חשש ממעבר לדירה חלופית (נפוץ יותר אצל בעלי דירות מבוגרים),מוגבלות המקשה על עזיבת הדירה, רצון לקבל תמורה כספית חריגה עבור ההסכמה, סכסוכים עם שכנים וחוסר שביעות רצון מאי קבלת תפקיד בנציגות הדיירים.
על פי החוק, בעלי הדירות זכאים לפנות לבית המשפט ולטעון כי בעל דירה מסוים מסרב לחתום על ההסכם מסיבות לא ראויות, בניסיון לגרום לבית המשפט לקבוע כי אם אותו בעל דירה לא יחתום, עליו לעמוד בפני קנס כספי.
בפרויקטים של פינוי-בינוי, הסוגייה של בעל דירה סרבן נידונה בבית משפט, בעוד שבתמ"א 38 המקרים נידונים על ידי המפקח על הבתים המשותפים, אשר פועל במשרד המשפטים. למפקח סמכות לחייב את בעל הדירה להסכים לקידום הפרויקט (רק במקרים בהם נמצא כי הסירוב אינו סביר).
על פי הגדרת המפקח על הבתים המשותפים ובית המשפט במשך השנים, ישנו סירוב המוגדר סירוב סביר וסירוב לא סביר, אשר מולו אפשר לנקוט בהליכים משפטיים.
לא אחת נתקלים יזמים במצב בו דייר שחתם על הסכם פינוי-בינוי מסרב לחתום על מסמכי הליווי הבנקאי – מסמכים שמהווים תנאי יסודי להוצאת היתר בנייה ולביצוע העבודות. זה המקום לציין כי לפי ההלכה, מסמכי הליווי מהווים המשך ישיר ובלתי נפרד מההסכם המקורי, ודייר המסרב לחתום על מסמכי הליווי מפר את התחייבויותיו החוזיות כלפי יתר הדיירים והיזם, התנהלות העלולה להיחשב כסירוב בלתי סביר, ולהעמיד את הדייר באותה קטגוריה של "דייר סרבן" כמשמעותו בפסיקה ובדין, על כל המשתמע מכך.
מקרה מהפסיקה- דייר שחתם על הסכם פינוי-בינוי אך סירב בהמשך לחתום על מסמכי הליווי הבנקאי
בפסק הדין אזורים נ’ נחאיסי והר ציון קבע בית המשפט כי דייר שחתם על הסכם פינוי-בינוי אך סירב בהמשך לחתום על מסמכי הליווי הבנקאי, פועל בחוסר תום לב ומהווה "דייר סרבן". נקבע כי חתימה על מסמכי הליווי היא חלק בלתי נפרד מהתחייבויות הדייר בפרויקט, וכי סירובו של הדייר מהווה הפרה של ההסכם ופוגע בפרויקט כולו.
פסיקת בתי המשפט הכירה בסירוב של דייר אשר חתם על הסכם ההתחדשות העירונית כ"דייר סרבן".
לאחרונה, בית המשפט המחוזי מרכז ,הורה לדייר שכזה לחתום על המסמכים הנדרשים לצורך קבלת ליווי בנקאי וכן לפנות את דירתו זאת לצורך הוצאתו לפועל של פרויקט התחדשות עירונית מסוג "פינוי-בינוי" בהתאם להתחייבויותיו על פי הסכם שנחתם על ידו עם היזם.
הבעיה הנ"ל מוכרת היטב לוועדה הממשלתית להתחדשות עירונית, ונמצאת כיום על שולחן המחוקק. מדובר בתופעה שמתרחשת לעיתים במועדים קריטיים לקידום הפרויקט, ומהווה כר פורה לניסיונות סחטנות מצד דיירים, תוך גרימת נזק ממשי ליתר בעלי הזכויות וליזם.
כחלק מהמאמצים להסדיר את הסוגיה, נשקלת אפשרות חקיקתית שתאפשר לעורך הדין של הפרויקט לחתום בשם הדיירים על מסמכי הליווי – במקרים שבהם ניתנה לכך הסמכה מראש במסגרת ההסכם.
לסיכום
דייר שחתם על הסכם אך מסרב לחתום על מסמכים הנדרשים לקידום הפרויקט – דוגמת מסמכי הליווי הבנקאי – עלול להיחשב כדייר סרבן. התנהלות כזו עשויה לחשוף אותו לתביעה נזיקית ואף לאפשר את עקיפת הסירוב באמצעים משפטיים.
לכן, חשוב שההסכמים בין יזם לדיירים יבהירו במפורש את חובתם של הדיירים לחתום על כל מסמך נלווה שנדרש להשלמת ההסכם, לרבות מסמכי ליווי וכיו”ב.
זקוקים לייעוץ משפטי לצורך קידום פרויקט התחדשות עירונית? אנחנו כאן כדי לעזור!
צרו קשר ומשרדנו יעניק לכם ליווי מקצועי ומקיף בנושא התחדשות עירונית.